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Catastro, Georreferenciación y Delimitación de la Propiedad

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El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas en el que se describen los bienes inmuebles rústicos y urbanos.

La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivo, representación gráfica georreferenciada, valor catastral y titular catastral.

La finalidad originaria del Catastro es la tributaria, proporcionando la información necesaria para la gestión y recaudación por las administraciones estatal, autonómica y local. A estos efectos, el Catastro facilita el censo de bienes inmuebles, su titularidad, así como el valor catastral, que constituye un valor administrativo correspondiente a cada inmueble.

Ahora bien, hay que tener presente que desde el punto de vista jurídico, según reiterada doctrina jurisprudencial, el Catastro no otorga la propiedad. De la misma manera la ubicación, forma y superficies de las distintas parcelas que conforman la totalidad de la cartografía Catastral no delimitan de manera exacta la propiedad, más aún si tenemos en cuenta sus limitaciones en cuanto a precisión y rigor en la mayoría de los casos y la falta de actualización de la propia cartografía.

Dicho esto, y en cuanto a la delimitación de la propiedad se refiere, la Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria y la Ley de Catastro, nació con el objetivo de mejorar la seguridad jurídica en el tráfico de inmuebles. Es con este fin, con el que la citada Ley establece la necesidad de que en la base y documentación Registral de todo inmueble, exista una cartografía georreferenciada del mismo, de tal manera que quede definida tanto su ubicación geoespacial, como sus dimensiones y superficie.

La base cartográfica georreferenciada que utiliza el Registro de la Propiedad es la Cartografía Catastral, por lo que Registralmente, las fincas que se inscriban se coordinarán con su correspondiente cartografía Catastral, siempre y cuando los otorgantes del título estén de acuerdo con la misma.

En caso de estar en desacuerdo, situación bastante frecuente por lo anteriormente expuesto, se deberá corregir con una REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. Para ello será necesario aportar tanto en el Catastro como en el Registro el correspondiente CERTIFICADO DE GEORREFERENCIACIÓN, emitido por profesional competente de acuerdo a lo establecido en la Ley.

La Georreferenciación de una parcela es aquella técnica utilizada para situar con precisión centimétrica los límites de una finca o bien inmueble. Dichos límites quedan definidos por las coordenadas de los vértices que conforman su perímetro, en un sistema de referencia determinado.

En este sentido el papel de los profesionales en Topografía es fundamental en tanto en cuanto son los técnicos mejor formados y capacitados para realizar el aporte de una representación gráfica georreferenciada que resultará esencial para superar las limitaciones que la cartografía catastral pueda tener.

Según afirmaciones de fuentes de la Administración de Hacienda, es en este ámbito en el que ganará importancia el papel de los profesionales en topografía, puesto que, aunque tiene un carácter subsidiario y complementario, resulta esencial para superar las limitaciones de la cartografía catastral. Según la misma fuente, los técnicos en topografía deben desarrollar una labor de ayuda a los titulares de las fincas para realizar estas operaciones cuando resulten necesarias en el momento de su transmisión o cuando se realice las modificaciones que procedan sobre la propiedad, garantizando la precisión de las descripciones y planos topográficos de las fincas, utilizando la cartografía catastral como base de sus operaciones y para su actualización, mediando en los supuestos de deslinde e inmatriculación o cuando los títulos sean imprecisos describiendo las fincas. De esta manera, se tenderá a evitar conflictos judiciales, ámbito casi exclusivo al que estaban llamados los propietarios en el anterior sistema.

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